Avalúo de Inmuebles Urbanos y Rurales
Determinamos el valor comercial real de su predio —urbano o rural— con rigor técnico, soporte normativo y validez legal plena en Colombia. Informes firmados por perito inscrito en el RAA.
¿Qué es un avalúo de inmueble y cuándo lo necesita?
Un avalúo inmobiliario es el proceso técnico mediante el cual un perito avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) determina el valor comercial de un bien inmueble —urbano o rural— en una fecha específica, utilizando metodologías autorizadas y bajo soporte normativo.
En Colombia, la actividad avaluadora está regulada por la Ley 1673 de 2013 y el Decreto 556 de 2014, que establecen que solo los profesionales inscritos en el RAA pueden suscribir informes con validez legal plena ante entidades financieras, notarías, juzgados y entidades públicas.
En AMS Group aplicamos las metodologías de la Resolución 620 del IGAC —comparación en mercado, renta y costo de reposición— seleccionando la más adecuada según el tipo de bien, su uso y el propósito del avalúo.
Todos los tipos de avalúo de inmuebles que necesita
Cada propósito requiere una metodología y un enfoque específico. Aplicamos la correcta para su caso según la norma vigente.
Determinación del valor de mercado de inmuebles en zonas urbanas: apartamentos, casas, locales comerciales, oficinas, bodegas, industria liviana y lotes urbanizables.
- Método comparativo de mercado (oferta y demanda)
- Análisis de homologación de factores
- Estudio de Zonas Homogéneas Geoeconómicas
- Informe con memoria de cálculo detallada
Valoración de fincas, predios agropecuarios, lotes rurales, haciendas y tierras productivas. Análisis de vocación del suelo, productividad, accesibilidad e infraestructura disponible.
- Análisis de capacidad productiva del suelo
- Valoración de cultivos permanentes y semipermanentes
- Infraestructura predial: vías, cercas, galpones, establos
- Fuentes de agua: pozos, aljibes, quebradas
Garantía técnica para el otorgamiento de créditos hipotecarios en entidades financieras. El informe cumple todos los requisitos de la Superintendencia Financiera y el sistema bancario colombiano.
- Compatible con requisitos de Superfinanciera
- Incluye calificación del estado del inmueble
- Soporta créditos de vivienda, comerciales y de fomento
- Vigencia de 6 meses según normativa bancaria
Valoración de propiedades para revelación en estados financieros bajo Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) para empresas privadas, o NIC-SP para entidades del sector público.
- Propiedad, planta y equipo (NIC 16)
- Propiedades de inversión (NIC 40)
- Deterioro del valor de activos (NIC 36)
- Activos de entidades públicas (NIC-SP 17)
Determinación del valor del inmueble como base para el cálculo de la indemnización total en proyectos de infraestructura pública o privada que requieren adquirir predios por utilidad pública.
- Componente VC de la fórmula IT = VC + DE + LC + RE
- Evaluación de área afectada y área remanente
- Soporta negociación directa y proceso judicial
- Articulado con cálculo indemnizatorio completo
Informe pericial con plena validez probatoria bajo el Código General del Proceso. Aplicable en sucesiones, liquidaciones de sociedad conyugal, procesos ejecutivos con garantía hipotecaria y expropiaciones.
- Procesos de sucesión notarial y judicial
- Liquidación de sociedad conyugal o patrimonio
- Proceso ejecutivo con garantía hipotecaria
- El perito puede ser citado a sustentar el informe
Tres métodos de valoración según la Resolución 620 IGAC
Seleccionamos el método más apropiado para cada bien según su tipo, uso, disponibilidad de información de mercado y propósito del avalúo.
Se investigan ofertas y transacciones recientes de inmuebles similares en la misma zona. Se aplican factores de homologación para ajustar las diferencias entre el bien analizado y los referentes.
Capitalización de los ingresos reales o potenciales que genera el inmueble. Se determina la renta neta esperada y se aplica una tasa de capitalización acorde al mercado y al riesgo.
Se determina cuánto costaría reponer el bien a nuevo, aplicando depreciación física y funcional. El valor del terreno se estima separadamente por comparación de mercado.
Urbano vs. Rural: un enfoque diferente para cada tipo
Aunque comparten la misma base normativa, el avalúo urbano y el rural tienen factores de análisis muy distintos. Nuestro equipo tiene experiencia en ambos.
Se analiza en función de su ubicación, estratificación, servicios públicos, norma urbanística y dinámica del mercado local.
- Estratificación socioeconómica y uso del suelo
- Disponibilidad y calidad de servicios públicos
- Distancia a centros de actividad y vías principales
- Estado de la construcción y calidad de acabados
- Norma urbana: índices de edificabilidad y ocupación
- Dinámica de oferta y demanda del sector
- Amenaza o riesgo geotécnico o de inundación
- Plan de Ordenamiento Territorial vigente (POT)
Se evalúa la vocación y productividad del suelo, la infraestructura disponible y el acceso al mercado agropecuario o inmobiliario regional.
- Clase agrológica y vocación del suelo (IGAC)
- Tipo y estado de cultivos presentes
- Fuentes hídricas: ríos, quebradas, pozos, distritos de riego
- Infraestructura: vías de acceso, cercas, galpones, establos
- Topografía: plano, ondulado, escarpado
- Distancia al casco urbano o a centros de acopio
- Uso actual vs. uso potencial del suelo
- Presencia de pasivos ambientales o restricciones
Proceso de elaboración del avalúo
Un proceso riguroso, documentado y transparente en 6 etapas para garantizar informes confiables y defendibles.
Revisión inicial de documentos básicos: matrícula, escritura, certificado catastral. Identificación del propósito del avalúo y selección de la metodología aplicable.
Ley 1673/13 · Dec. 556/14Recorrido del predio con registro fotográfico y verificación de: área, linderos, construcciones, estado de conservación, servicios, acceso y entorno inmediato.
Res. 620 IGAC — Art. 7Levantamiento de al menos 3 referentes comparables en la zona. Verificación de precios de oferta y cierre, ajuste por factores de homologación según la norma.
Res. 620 IGAC — Método comparativoAplicación del método seleccionado con toda la memoria de cálculo. Determinación del valor final por metro cuadrado o hectárea y del valor total del inmueble.
Elaboración del informe completo: identificación del bien, metodología, referentes, cálculos, conclusión y firma del perito RAA con número de inscripción.
Dec. 556/14 · Ley 1673/13Entrega del informe en formato PDF y físico (si se requiere). Acompañamiento para presentar el informe ante bancos, notarías, juzgados o entidades públicas.
- Identificación del bien (matrícula, área, linderos)
- Identificación del perito RAA con número de inscripción
- Fecha de inspección y fecha de corte del valor
- Propósito del avalúo y destinatario
- Metodología aplicada con justificación
- Referentes de mercado utilizados
- Memoria de cálculo detallada
- Registro fotográfico del inmueble
- Plano de localización y de planta
- Conclusión con valor final en pesos colombianos
- Firma y sello del avaluador RAA
¿Quién necesita un avalúo de inmueble?
El avalúo inmobiliario es requerido por una amplia variedad de personas, empresas y entidades en distintas situaciones. Atendemos a todos.
Cualquier persona que quiera conocer el valor real de su inmueble para tomar decisiones informadas de compra, venta, arrendamiento o herencia.
- Compraventa de vivienda o predio
- Proceso de sucesión o herencia
- Solicitud de crédito hipotecario
- Separación de bienes o divorcio
- Donación o permuta de inmueble
Empresas que deben revelar sus propiedades en estados financieros bajo NIIF, o que requieren el valor de sus activos inmobiliarios para auditorías, fusiones o adquisiciones.
- Revelación en estados financieros NIIF
- Propiedad de inversión (NIC 40)
- Fusiones, escisiones y adquisiciones
- Garantías para créditos empresariales
- Avalúos para seguros de inmuebles
Entidades públicas que requieren avalúos para gestión de bienes fiscales, adquisición predial en proyectos de infraestructura o revelación en estados financieros NIC-SP.
- Catálogo de bienes fiscales y baldíos
- Avalúos para proyectos de infraestructura
- Revelación NIC-SP (sector público)
- Saneamiento y titulación de bienes
- Avalúo para enajenación de bienes del Estado
Cobertura nacional con especialización regional
Realizamos avalúos en todo el territorio colombiano, con conocimiento profundo de los mercados regionales donde más operamos.
Normativa que respalda cada informe
Todos nuestros avalúos son elaborados bajo el marco normativo vigente en Colombia, garantizando su validez ante cualquier institución.
Marco legal que regula el ejercicio de la actividad avaluadora en Colombia. Establece los requisitos de habilitación, competencias y responsabilidades del avaluador RAA.
Reglamenta el RAA y establece las competencias técnicas para cada tipo de avalúo. Solo los inscritos en el RAA pueden suscribir informes con validez legal en Colombia.
Establece los métodos técnicos para la determinación del valor de inmuebles: comparativo de mercado, de renta y de costo de reposición. Es la norma metodológica de referencia.
Reglamenta los avalúos administrativos para la adquisición de inmuebles por motivos de utilidad pública. Define los criterios de valor de referencia en proyectos de infraestructura.
Aplicadas para avalúos con propósito contable: revelación en estados financieros de empresas privadas (NIIF) y entidades públicas (NIC-SP), bajo estándares internacionales IVS.
Los avalúos de peritos RAA tienen plena validez como medio de prueba en procesos judiciales: sucesiones, ejecutivos, liquidaciones y expropiaciones ante cualquier juez colombiano.
Documentos para iniciar el avalúo
Tener lista esta documentación antes de la visita técnica agiliza el proceso y permite un informe más preciso.
- Certificado de tradición y libertad (máx. 30 días)
- Escritura pública de adquisición
- Ficha o certificado catastral actualizado (IGAC o catastro municipal)
- Plano arquitectónico o de loteo (si existe)
- Reglamento de propiedad horizontal (si aplica)
- Paz y salvo de impuesto predial vigente
- Licencia de construcción y modificaciones (si aplica)
- Contrato de arrendamiento vigente (si el bien está arrendado)
- Cédula de ciudadanía del propietario o solicitante
- NIT si es persona jurídica
- Poder notarial si actúa un representante
- Carta de encargo con propósito del avalúo
- Para avalúo hipotecario: carta del banco con parámetros requeridos
- Para NIIF: política contable de la empresa sobre propiedad
- Para predio rural: información de cultivos y actividad productiva
Lo que más nos preguntan
¿Cuánto tiempo tarda un avalúo de inmueble?
¿El avalúo de AMS Group tiene validez ante bancos?
¿Cuánto tiempo tiene vigencia el avalúo?
¿Cuál es la diferencia entre avalúo catastral y avalúo comercial?
¿Hacen avalúos para herencias y procesos sucesorales?
¿Cubren municipios pequeños y zonas rurales alejadas?
Conozca el valor real de su predio antes de decidir
Ya sea para vender, comprar, tramitar un crédito, cumplir una norma contable o afrontar un proceso legal, un avalúo RAA le da la certeza técnica que necesita para tomar decisiones con respaldo.