Avalúo de Obras de Infraestructura
Valoramos técnicamente vías, puentes, redes de servicios, concesiones y obras civiles con rigor metodológico, soporte normativo y validez legal plena ante entidades públicas, financieras y judiciales en Colombia.
¿Qué es un avalúo de obras de infraestructura?
El avalúo de obras de infraestructura es el proceso técnico-pericial mediante el cual un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) determina el valor de una obra civil o de ingeniería: su costo de construcción, estado de conservación, vida útil remanente y valor de mercado según su capacidad de generación de ingresos o su función dentro de un sistema.
A diferencia de un avalúo inmobiliario convencional, la valoración de infraestructura exige conocimiento técnico de ingeniería civil, análisis de flujos de concesión, evaluación de planes de mantenimiento y comprensión de la normativa sectorial vigente (INVIAS, ANI, SSPD, CREG, entre otras).
En AMS Group integramos avalúo técnico, análisis financiero y soporte normativo en un solo informe, garantizando resultados defendibles ante entidades públicas, entes de control, contralorías, juzgados y organismos multilaterales.
Tipos de infraestructura que valoramos
Contamos con experiencia técnica en los principales sectores de infraestructura del país, tanto en proyectos nacionales como regionales.
Valoración de corredores viales nacionales, departamentales y municipales, incluyendo obras de arte, señalización, pavimento y derecho de vía.
- Vías primarias, secundarias y terciarias
- Autopistas 4G y 5G — ANI e INVIAS
- Variantes urbanas y vías de acceso
- Obras de arte: cunetas, boxcúlverts, alcantarillas
- Valoración de pavimento por tipo y estado
Avalúo técnico de estructuras mayores: puentes vehiculares, peatonales, viaductos elevados y túneles, considerando vida útil, materiales y capacidad estructural remanente.
- Puentes en concreto, metálicos y mixtos
- Viaductos y pasos elevados urbanos
- Túneles viales y férreos
- Evaluación de vida útil remanente
- Costos de mantenimiento proyectados
Valoración de redes de transmisión, distribución, subestaciones, gasoductos y redes de telecomunicaciones en servicio o en proceso de adquisición predial.
- Líneas de alta, media y baja tensión
- Subestaciones eléctricas y transformadores
- Gasoductos y poliductos
- Torres de telecomunicaciones y antenas
- Redes de fibra óptica y telecomunicaciones
Avalúo de sistemas de acueducto, alcantarillado y saneamiento básico, tanto para revelación en estados financieros NIC-SP como para procesos de adquisición o concesión.
- Redes matrices y secundarias de acueducto
- Plantas de tratamiento de agua potable (PTAP)
- Plantas de tratamiento de aguas residuales (PTAR)
- Colectores y alcantarillados pluviales
- Estaciones de bombeo y tanques de almacenamiento
Valoración financiera de contratos de concesión, activos intangibles de concesión (NIIF 15 / CINIIF 12) y bienes reversibles al Estado al finalizar el período contractual.
- Activos de concesión bajo CINIIF 12
- Valoración de flujos de peaje proyectados
- Bienes reversibles al Estado
- Renegociación de contratos y compensaciones
- Soportes técnicos para licitaciones ANI
Valoración de infraestructura portuaria (muelles, patios, bodegas), aeroportuaria (pistas, terminales, hangares) e infraestructura logística de carga y pasajeros.
- Muelles, patios y terminales portuarias
- Pistas de aterrizaje y plataformas aeroportuarias
- Terminales de pasajeros y carga
- Zonas francas e infraestructura logística
- Infraestructura ferroviaria y multimodal
Enfoques de valoración según el tipo de infraestructura
Cada tipo de obra exige una metodología distinta. Seleccionamos el enfoque correcto según la naturaleza del bien, su propósito y la norma aplicable.
Se determina cuánto costaría construir la obra en condiciones actuales de mercado, aplicando depreciación física por antigüedad y estado de conservación, y obsolescencia funcional.
Proyección de los ingresos esperados de la obra (peajes, tarifas, cánones de concesión) descontados a una tasa que refleja el riesgo sectorial. Estándar para concesiones y activos generadores de renta.
Cuando existe mercado secundario de activos similares, se aplica análisis comparativo homologado. Útil para valoración de activos estándar de infraestructura en sectores con mercado activo.
¿Para qué se necesita el avalúo de infraestructura?
El mismo activo puede requerir avalúos con propósitos distintos, y cada uno demanda un enfoque y nivel de detalle específico.
Las obras de infraestructura clasificadas como propiedad, planta y equipo (NIC 16) o activos de concesión (CINIIF 12) deben valorarse periódicamente para su revelación en estados financieros bajo normas internacionales.
NIIF 13 · NIC 16 · NIC-SP 17 · CINIIF 12Cuando un proyecto de infraestructura requiere adquirir predios con mejoras o afectar infraestructura existente, el avalúo de las obras es componente esencial del cálculo indemnizatorio IT = VC + DE + LC + RE.
Dec. 1420 / 1998 · Res. 898 IGACLas entidades financieras y los organismos multilaterales (BID, Banco Mundial) exigen avalúos técnicos de la infraestructura como respaldo para el otorgamiento de créditos de financiamiento de proyectos (Project Finance).
NIV (IVS) · Estándares banca multilateralEn disputas contractuales, reclamaciones por daños, procesos de expropiación o arbitraje internacional, el informe pericial del avaluador RAA es la herramienta técnica con validez probatoria ante cualquier instancia.
CGP Art. 226 y ss. · Ley 1673 / 2013En procesos de renegociación de contratos de concesión, liquidación anticipada o terminación unilateral, el avalúo técnico de los activos construidos es la base para calcular compensaciones y restituciones.
Ley 80 / 1993 · Estatuto General ContrataciónEl valor de reposición de la infraestructura es determinante para la contratación de seguros y para el peritaje de daños en caso de siniestros, desastres naturales o accidentes en obras civiles.
Costo de Reposición Nuevo (CRN) · DepreciaciónCómo realizamos el avalúo de infraestructura
Un proceso riguroso de 6 etapas que garantiza informes técnicamente sólidos, defendibles ante cualquier entidad e instancia.
Revisión de planos récord (as-built), especificaciones técnicas, contratos de construcción, informes de interventoría y estados financieros. Identificación del tipo, propósito y metodología aplicable.
Dec. 556 / 2014 · Ley 1673 / 2013Recorrido físico de la obra con registro fotográfico sistemático. Verificación del estado de conservación, materiales, patologías estructurales y condiciones de funcionamiento. Medición de cantidades de obra cuando sea necesario.
Res. 620 IGAC · Normas técnicas sectorialesDeterminación del costo de reposición a nuevo mediante análisis de precios unitarios actualizados del mercado (INVIAS, CAMACOL, APU regionales). Comparación con costos históricos indexados.
Precios INVIAS · CAMACOL · APU regionalesAplicación de factores de depreciación física (por antigüedad y estado) y obsolescencia funcional. Determinación del valor actual de la obra según la metodología seleccionada (CRN, FCD o valor de mercado).
NIV (IVS) · NIIF 13 · NIC 16Elaboración del informe con todos los requisitos normativos: descripción técnica del bien, metodología aplicada, fuentes consultadas, memorias de cálculo, registros fotográficos y conclusión valorativa. Firmado por perito RAA.
Ley 1673 / 2013 · Dec. 556 / 2014Entrega del informe en formato PDF y físico. Presentación ante la entidad contratante, auditoría, juzgado o árbitro. Disponibilidad del perito para defender el informe técnicamente en cualquier instancia.
- Identificación y descripción técnica de la obra
- Número RAA y datos del perito avaluador
- Propósito del avalúo y fecha de corte
- Planos de localización y de detalle
- Registro fotográfico sistemático
- Cantidades de obra y análisis de precios
- Metodología aplicada con justificación
- Cálculo de depreciación y vida útil
- Memoria de cálculo completa
- Valor final en pesos colombianos (COP)
- Firma y sello del perito RAA
¿Quién necesita este servicio?
Los avalúos de infraestructura son requeridos principalmente por entidades del sector público, concesionarios y empresas de servicios públicos.
Entidades del Estado que requieren valoración de su infraestructura para revelación contable NIC-SP, gestión de activos, enajenación de bienes o soporte técnico en procesos de contratación.
- Registro y revelación NIC-SP activos de infraestructura
- Soportes para licitaciones y contratos
- Valoración de bienes reversibles en concesiones
- Inventario y catálogo de bienes fiscales
- Peritajes para auditorías de contraloría
Sociedades concesionarias, constructoras y gestoras de Asociaciones Público-Privadas que necesitan el valor de sus activos para financiamiento, estados financieros NIIF o renegociación contractual.
- Activos de concesión bajo CINIIF 12
- Project Finance y financiamiento bancario
- Revelación NIIF de propiedad, planta y equipo
- Soporte para renegociación de contratos
- Valoración de obras en litigio o arbitraje
Empresas prestadoras de servicios públicos domiciliarios que requieren la valoración de sus redes e infraestructura para estados financieros, seguros, tarifas o proyectos de expansión.
- Valoración de redes para cálculo tarifario CREG/SSPD
- Revelación NIC-SP y NIIF de activos de red
- Seguros de infraestructura (valor de reposición)
- Valoración en procesos de fusión o escisión
- Soportes para adquisición predial de servidumbres
Lo que nos diferencia en avalúos de infraestructura
No somos un avaluador generalista. Aplicamos conocimiento técnico sectorial real en cada informe.
Inscripción activa en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) conforme al Decreto 556 de 2014, con competencias específicas para avalúos de obras e infraestructura. Verificable en la base del RAA.
Dominio técnico de las normas INVIAS, ANI, CREG, SSPD, Ministerio de Transporte y reguladores sectoriales. Aplicamos la normativa correcta para cada tipo de infraestructura y propósito del avalúo.
Combinamos en un solo informe el análisis técnico de la obra (cantidades, materiales, estado), el modelo financiero (FCD, tarifas) y el soporte normativo (NIIF, Dec. 1420, CGP), evitando la necesidad de múltiples consultores.
Presencia en Atlántico, Antioquia, Córdoba, Sucre, Eje Cafetero y región Caribe. Capacidad de movilización a cualquier departamento del país para proyectos de infraestructura nacional o regional.
Nuestros peritos están disponibles para sustentar el informe ante la entidad contratante, contraloría, Tribunal Administrativo, juzgado civil o tribunal de arbitraje nacional e internacional.
Integramos el avalúo de infraestructura con nuestros servicios de gestión predial (adquisición de predios), cálculos indemnizatorios y geomática, ofreciendo una solución integral para proyectos complejos.
Normativa que respalda nuestros informes
Cada informe de avalúo de infraestructura está fundamentado en el marco normativo vigente, garantizando su validez ante cualquier entidad.
Reglamenta los avalúos para adquisición de bienes inmuebles e infraestructura en proyectos de utilidad pública e interés social. Marco de referencia para valoración en proyectos INVIAS y ANI.
Establece los métodos de avalúo reconocidos en Colombia, incluyendo el costo de reposición, aplicable directamente a la valoración de obras e infraestructura.
Define los criterios para el cálculo de indemnizaciones, incluyendo el reconocimiento de mejoras e infraestructura afectada en procesos de adquisición de predios para obras públicas.
NIIF 13 regula la medición al valor razonable. NIC 16 define el tratamiento de propiedad, planta y equipo. CINIIF 12 regula los activos de concesión en proyectos APP y concesiones viales.
NIC-SP 17 regula propiedad, planta y equipo para entidades públicas. NIC-SP 31 cubre activos intangibles. Aplicables a INVIAS, ANI, alcaldías y empresas de servicios públicos.
La Ley 1673 y el Decreto 556 habilitan al perito RAA para suscribir avalúos con validez legal. El CGP garantiza la admisibilidad del informe como medio de prueba en procesos judiciales y de arbitraje.
Documentos para iniciar el avalúo de infraestructura
Contar con la documentación técnica completa desde el inicio permite mayor precisión y menor tiempo de entrega.
- Planos récord (as-built) de la obra
- Especificaciones técnicas de construcción
- Presupuesto de obra original y actas de obra
- Informes de interventoría y supervisión
- Estudios de suelos y diseños estructurales
- Manual de operación y mantenimiento
- Informe de condición actual (si existe)
- Fotografías del estado actual de la obra
- Contrato de construcción o concesión
- Acta de liquidación del contrato de construcción
- Certificado de tradición del predio (si aplica)
- Estados financieros con registro del activo
- Pólizas de seguro vigentes de la infraestructura
- Resolución o acto que aprueba la obra
- Propósito del avalúo y entidad destinataria
- NIT o cédula del solicitante
Lo que más nos preguntan
¿Cuánto tiempo tarda un avalúo de infraestructura?
¿El informe tiene validez ante la Contraloría General de la República?
¿Pueden valorar obras de infraestructura en mal estado o deterioradas?
¿Pueden hacer el avalúo de redes subterráneas o elementos no visibles?
¿Trabajan con proyectos de infraestructura en todo el país?
¿Pueden articular el avalúo de infraestructura con gestión predial y adquisición de predios?
Respaldo técnico especializado para su proyecto de infraestructura
Ya sea para revelación NIC-SP, financiamiento, adquisición predial, proceso judicial o renegociación contractual, nuestros peritos RAA le brindan el soporte técnico necesario con validez ante cualquier entidad colombiana.